À la veille de l’examen à la Haute Chambre, le 21 octobre, de la proposition de loi visant à retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, l’Union Nationale des Locataires Indépendants (UNLI) s’inquiète de deux modifications apportées par la commission des affaires économiques au texte adopté par l’Assemblée nationale en décembre dernier : la réduction du délai permettant aux locataires de contester un loyer supérieur au plafond et la suppression des dispositions renforçant l’encadrement des compléments de loyer.
Si l’UNLI accueille favorablement la prolongation de deux ans de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, elle regrette que cette reconduction ne s’accompagne pas de mesures permettant de corriger les difficultés constatées sur le terrain. L’union nationale regrette également que sa demande d’audition auprès de la rapporteure soit restée sans réponse. Elle aurait souhaité apporter son expérience de terrain et ses propositions afin de contribuer aux travaux parlementaires.
- Réduction du délai de contestation des loyers à un an : un recul pour les locataires :
L’UNLI s’oppose fermement à la réduction de trois ans à un an du délai de prescription applicable aux actions en diminution de loyer. Cette disposition dérogerait au principe fixé par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit un délai de prescription de trois ans pour les actions dérivant d’un contrat de bail.
L’UNLI constate régulièrement, notamment dans le cadre de sa participation à la Commission départementale de conciliation de Paris, que des locataires découvrent tardivement l’existence de l’encadrement des loyers et réalisent qu’ils paient parfois depuis de longs mois un loyer largement supérieur au plafond légal. Cette méconnaissance concerne notamment les personnes arrivant de territoires où ce dispositif expérimental ne s’applique pas, mais aussi les étudiants qui peinent déjà à trouver un logement adapté à leurs faibles ressources.
Réduire ce délai reviendrait à pénaliser les locataires qui ignorent leurs droits, tout en favorisant les bailleurs qui ne respectent pas la réglementation. L’UNLI demande donc le maintien du délai de prescription de trois ans pour les actions en diminution de loyer, ainsi que son application aux contestations des compléments de loyer.
- Compléments de loyer : des règles claires dans la loi plutôt que des procès :
L’UNLI regrette également la suppression des dispositions visant à mieux encadrer les compléments de loyer et à limiter les abus. En laissant au juge judiciaire le soin d’apprécier leur justification au cas par cas, la commission sénatoriale ne répond pas aux difficultés rencontrées par les locataires, dont beaucoup ne disposent ni des moyens financiers ni des connaissances nécessaires pour engager une procédure.
Pourquoi contraindre les locataires, lorsque la conciliation échoue, à saisir la justice et à attendre parfois des années pour faire trancher ce que la loi pourrait clairement définir pour tous ? Cette approche risque de multiplier les contentieux et d’alourdir la charge de juridictions déjà confrontées à des contraintes de moyens, à rebours des objectifs de simplification et de maîtrise des dépenses publiques.
Là encore, l’UNLI constate, au sein de la Commission départementale de conciliation de Paris, que certains bailleurs justifient des compléments de loyer particulièrement élevés par des caractéristiques parfois surprenantes ou contestables. Face à ces pratiques, l’UNLI renouvelle sa demande d’établir une liste exhaustive des caractéristiques pouvant légalement justifier un complément de loyer, élaborée en concertation avec les représentants des bailleurs et des locataires, dont l’UNLI, sur le modèle de la réglementation applicable aux charges récupérables. Cette clarification permettrait de prévenir les abus et de limiter les recours judiciaires.
Pour Michel VENEAU, président national de l’UNLI :
Les locataires ne sont pas tous de grands avocats ! Comment voulez-vous qu’ils connaissent toutes les règles, surtout lorsqu’elles ne s’appliquent que dans certains territoires à titre expérimental ? Réduire leur délai de recours, c’est avantager les propriétaires qui ne respectent pas la loi. Quant aux compléments de loyer, c’est au Parlement de fixer des règles claires, pas aux locataires de multiplier les procédures judiciaires. La loi doit protéger les locataires, et non les bailleurs qui ne la respectent pas !
L’UNLI rappelle enfin son attachement à une reconduction ciblée de l’encadrement des loyers dans les zones très tendues, à un renforcement du dispositif pour les logements énergivores classés F ou G, ainsi qu’à une amélioration des contrôles par les autorités préfectorales.
L’UNLI appelle les sénatrices et les sénateurs à maintenir le délai de prescription de trois ans, conformément au principe fixé par la loi du 6 juillet 1989, à définir précisément les caractéristiques justifiant les compléments de loyer et à étendre les pouvoirs de contrôle et de sanction des autorités administratives compétentes. Ces mesures permettraient de prévenir les abus et d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses, tant pour les locataires que pour les finances publiques. La prolongation de l’encadrement des loyers doit permettre de mieux protéger les locataires, et non d’affaiblir leurs droits !