Questions / Réponses

Le bailleur doit délivrer un logement décent et assurer les réparations qui ne relèvent pas de l’entretien courant du locataire. Il ne peut pas refuser indéfiniment des travaux nécessaires à la sécurité, à la santé ou à l’usage normal du logement.

Réflexe UNLI : distinguer les travaux de confort des travaux indispensables. Absence de chauffage, installation électrique dangereuse, infiltrations, fenêtres très dégradées ou logement indécent : ce ne sont pas des détails décoratifs.

Les loyers de référence servent à comparer un logement avec des logements similaires situés dans le même secteur. Ils sont utilisés dans certaines situations, notamment lorsque le bailleur souhaite justifier un loyer ou une réévaluation.

Le problème, c’est que toutes les comparaisons ne se valent pas. Comparer un logement ancien mal isolé avec un logement rénové, mieux situé ou mieux équipé n’a aucun sens.

Le réflexe UNLI : lorsqu’un bailleur invoque des références de loyers, il faut vérifier que les logements comparés sont réellement comparables : surface, localisation, époque de construction, étage, état du logement, équipements, performance énergétique, annexes, présence d’un ascenseur, chauffage collectif ou individuel.

Une référence floue ou impossible à vérifier n’est pas une preuve solide.

Non, le locataire ne doit pas suspendre seul le paiement du loyer, même en cas de litige. Cela peut se retourner contre lui et entraîner une procédure pour impayés.

Réflexe UNLI : continuer à payer le loyer, mettre en demeure le bailleur par écrit, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge si nécessaire. Dans certains cas, seul le juge peut autoriser une consignation des loyers.

Les charges récupérables sont les dépenses que le bailleur peut demander au locataire en plus du loyer. Elles concernent principalement les services dont le locataire bénéficie directement : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau, éclairage des espaces communs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, petites réparations d’usage.

Mais une charge n’est pas récupérable simplement parce qu’elle figure sur un relevé ou parce que le bailleur l’affirme. Elle doit correspondre à une dépense réelle, justifiée et légalement récupérable.

Le réflexe UNLI : demander le détail des charges par nature et vérifier que les dépenses correspondent bien à un service rendu au locataire. Une ligne vague comme “frais divers”, “entretien général” ou “régularisation exceptionnelle” doit toujours être expliquée.

Le locataire peut demander à consulter les justificatifs. En cas de doute, il ne faut pas contester oralement uniquement : il faut écrire au bailleur ou au gestionnaire pour demander le détail, les factures et le mode de répartition.

Un logement conventionné est un logement pour lequel le bailleur s’est engagé à respecter certaines règles, notamment en matière de plafonds de loyers et de conditions d’occupation. En contrepartie, le logement peut ouvrir droit à l’APL pour les locataires qui remplissent les conditions.

Le loyer ne doit donc pas être fixé uniquement selon le marché. Il doit respecter la convention applicable au logement.

Le réflexe UNLI : demander au bailleur ou au gestionnaire si le logement est conventionné, quelle convention s’applique et quel plafond de loyer correspond au logement. Le locataire peut aussi vérifier si le montant du loyer indiqué dans le bail correspond bien aux règles du logement concerné.

Point de vigilance : un logement conventionné ne signifie pas automatiquement que le loyer est bas. Mais il signifie que le loyer est encadré par des règles précises. Si le montant paraît anormalement élevé, il faut demander les éléments de calcul.

Un loyer dit “libre” n’est pas toujours totalement libre. C’est là que beaucoup de locataires se font piéger.

En dehors des logements conventionnés ou sociaux, le bailleur peut en principe proposer un loyer selon le marché. Mais cette liberté peut être limitée, notamment en zone tendue ou dans les communes où l’encadrement des loyers s’applique.

Le réflexe UNLI : avant de signer, vérifier trois choses :
• le logement est-il situé en zone tendue ?
• la commune applique-t-elle un encadrement des loyers ?
• le loyer demandé est-il cohérent avec le précédent loyer et avec les loyers du secteur ?

Un loyer élevé n’est pas automatiquement illégal. Mais un loyer élevé sans justification, dans une zone encadrée, doit alerter.

La régularisation des charges permet de comparer ce que le locataire a payé chaque mois avec les dépenses réellement engagées par le bailleur.

Si le locataire a trop payé, le bailleur doit lui restituer la différence. Si les provisions étaient insuffisantes, un complément peut être demandé. Mais ce complément doit être justifié.

Le réflexe UNLI : ne jamais payer une régularisation importante sans demander le décompte détaillé et les justificatifs. Une régularisation de charges n’est pas une facture magique : elle doit être expliquée, vérifiable et répartie correctement.

À vérifier en priorité : la période concernée, les dépenses réellement récupérables, le mode de répartition, les tantièmes ou clés de répartition, les factures, les provisions déjà versées.

Conseil pratique : conserver tous les avis d’échéance, quittances, régularisations et courriers du bailleur. En cas de litige, ce sont ces documents qui permettent de reconstituer les sommes réellement dues.

Dans le logement social, les loyers sont encadrés, mais cela ne signifie pas que toutes les augmentations sont automatiquement incontestables.

La révision annuelle doit respecter les règles applicables au logement social et les décisions de l’organisme bailleur. Le locataire doit pouvoir comprendre pourquoi son loyer augmente.

Le réflexe UNLI : en cas d’augmentation, demander le détail de la révision : indice utilisé, date d’application, base de calcul, montant du loyer avant et après révision.

Point de vigilance : il faut d’abord distinguer l’augmentation du loyer, l’évolution des charges et l’application éventuelle d’un supplément de loyer de solidarité. Ces trois éléments n’ont pas la même logique et ne se contestent pas de la même manière.

Le dépôt de garantie sert à couvrir les sommes éventuellement dues par le locataire à la fin du bail. Il ne s’agit pas d’une réserve dans laquelle le bailleur peut piocher librement.

Le bailleur peut retenir une partie du dépôt uniquement s’il justifie les sommes réclamées : dégradation constatée, différence entre état des lieux d’entrée et de sortie, devis ou facture, loyer impayé, charges restant dues.

Le réflexe UNLI : faire un état des lieux de sortie précis, prendre des photos datées, conserver les échanges avec le bailleur et demander systématiquement les justificatifs des retenues.

Une retenue pour “remise en état” sans détail précis doit être contestée. La vétusté normale du logement ne peut pas être facturée comme une dégradation. Un mur jauni par le temps, ce n’est pas une œuvre de sabotage.

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer quand il le souhaite. En cours de bail, l’augmentation n’est possible que si une clause de révision figure dans le contrat.

Lors du renouvellement du bail, une réévaluation peut être professionnelles proposée si le loyer est manifestement sous-évalué. Mais cette procédure est encadrée et suppose des références sérieuses.

Le réflexe UNLI : vérifier la clause de révision du bail, l’indice utilisé, le trimestre de référence, le calcul appliqué et la date à laquelle l’augmentation est demandée.

Si le bailleur propose une hausse importante au renouvellement, il faut demander les références de loyers utilisées. Une simple phrase du type “les loyers ont augmenté dans le quartier” ne suffit pas.

Les réparations locatives sont les petites réparations et l’entretien courant à la charge du locataire. Elles ne doivent pas être confondues avec les grosses réparations, les travaux liés à la vétusté ou les défauts structurels du logement.

Le réflexe UNLI : se poser une question simple : est-ce une usure normale, un défaut ancien ou une dégradation causée par le locataire ?

Si c’est de l’entretien courant, cela peut relever du locataire. Si c’est lié à l’âge du logement, à un équipement vétuste, à l’humidité structurelle ou à un défaut de construction, cela relève plutôt du bailleur.

Exemple : remplacer un joint abîmé par l’usage peut relever du locataire. Remplacer une fenêtre vétuste ou une installation électrique dangereuse relève du bailleur.

Il peut ajuster les provisions pour charges, mais il doit pouvoir justifier cette évolution. Une hausse importante sans explication doit être questionnée.

Réflexe UNLI : demander le dernier décompte de charges, le budget prévisionnel si le logement est en copropriété, et le détail des postes ayant augmenté. Les charges ne sont pas une deuxième ligne de loyer déguisée.

Pas automatiquement. Le bailleur ne peut retenir une somme que si une dégradation est constatée entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

Réflexe UNLI : la vétusté normale ne doit pas être facturée au locataire. Une peinture ancienne, passée ou jaunie par le temps ne justifie pas une remise à neuf aux frais du locataire.

En principe, le locataire peut détenir un animal familier dans son logement, à condition qu’il ne cause ni troubles anormaux ni dégradations. Des règles particulières existent toutefois pour les chiens dangereux.

Réflexe UNLI : vérifier le bail, mais ne pas accepter automatiquement une interdiction générale et absolue des animaux familiers. En revanche, le locataire reste responsable des nuisances et dégâts causés par son animal.

Oui, le dépôt de garantie est légal s’il est prévu au bail et s’il respecte les plafonds applicables.

Il ne doit pas être confondu avec les frais d’agence, le premier mois de loyer ou une caution personnelle.

Le réflexe UNLI : au moment de l’entrée dans le logement, bien distinguer les sommes versées : premier loyer, provision pour charges, dépôt de garantie, frais d’agence éventuels, assurance habitation, frais liés à l’état des lieux, lorsqu’ils sont dus.

Chaque somme doit être identifiée et justifiée. Le locataire doit demander un reçu ou une quittance.

Non. Le montant du dépôt de garantie est plafonné.

Pour un logement vide, il est limité à un mois de loyer hors charges. Pour un logement meublé, il est limité à deux mois de loyer hors charges.

Le réflexe UNLI : vérifier que le montant inscrit dans le bail correspond bien au type de location. Si le logement est loué vide, un dépôt de garantie de deux mois est excessif.

Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail.

Non. Même s’il est propriétaire, le bailleur ne peut pas entrer dans le logement loué sans l’accord du locataire. Le logement est le domicile du locataire pendant toute la durée du bail.

Réflexe UNLI : ne jamais accepter des visites imposées sans accord préalable. Toute intervention doit être convenue à l’avance, sauf urgence réelle comme un dégât des eaux nécessitant une intervention immédiate.

Non. Le bailleur ne peut pas imposer au locataire le paiement du loyer par prélèvement automatique.

Réflexe UNLI : le locataire peut choisir un autre mode de paiement fiable, comme le virement bancaire. Le prélèvement automatique peut être pratique, mais il ne doit pas être forcé.

Lorsqu’un professionnel intervient, certains frais peuvent être partagés entre le bailleur et le locataire, mais ils sont plafonnés.

Le locataire ne doit pas payer n’importe quels frais sous prétexte qu’une agence intervient. Les frais imputables au locataire concernent principalement la visite du logement, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux.

Le réflexe UNLI : demander le détail des frais avant de signer. Une ligne “honoraires” sans ventilation n’est pas satisfaisante.

Point important : lors d’un renouvellement tacite du bail, le locataire n’a pas à payer de nouveaux frais d’agence. Le bail continue, il ne redémarre pas comme une nouvelle location.

En principe, non. Le locataire doit respecter un délai de préavis. Toutefois, certains cas permettent un préavis réduit, notamment en zone tendue, pour raisons professionnelles, de santé ou selon la situation sociale du locataire.

Réflexe UNLI : envoyer le congé par un moyen qui permet de prouver la date de réception : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Le bail doit permettre au locataire de comprendre clairement ce qu’il loue, à quel prix, pour quelle durée et dans quelles conditions.

Il doit notamment préciser l’identité des parties, l’adresse du logement, la description du logement et de ses annexes, la surface habitable, la date de prise d’effet, la durée, le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, les modalités de paiement et les conditions de révision éventuelle.

Le réflexe UNLI : ne pas signer un bail incomplet ou imprécis. Un bail doit être lisible avant d’être signé. Les zones floues d’aujourd’hui deviennent souvent les litiges de demain.

À vérifier avant signature : surface, montant exact du loyer, type de charges, dépôt de garantie, équipements, annexes, clause de révision, diagnostics, état des lieux.

Le premier réflexe est de mettre les choses par écrit. Un appel peut apaiser une situation, mais il prouve rarement quelque chose.

Le locataire doit exposer clairement le problème, rappeler les faits, demander une réponse ou une intervention et conserver une copie de son courrier ou courriel.

Le réflexe UNLI : constituer un dossier dès le début du litige : bail, état des lieux, photos, courriers, avis d’échéance, quittances, factures, témoignages, échanges avec le bailleur.

En cas d’échec du dialogue, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rechercher une solution amiable.

Les nuisances peuvent venir d’un voisin, d’un équipement collectif, de travaux, d’un commerce ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble. Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du logement, mais son niveau d’intervention d’aide dépend de l’origine du trouble.

Réflexe UNLI : constituer des preuves : dates, horaires, témoignages, photos, vidéos si elles sont licites, courriers au bailleur, signalements au syndic ou à la mairie. Une nuisance non prouvée reste souvent un problème invisible.

Il ne faut jamais ignorer un commandement de payer. C’est un acte important qui peut être le point de départ d’une procédure de résiliation du bail.

Réflexe UNLI : réagir immédiatement, vérifier les sommes réclamées, demander un décompte détaillé, saisir les aides possibles, proposer un échéancier réaliste et se rapprocher rapidement d’un accompagnement juridique ou social.

Il ne faut pas signer un état des lieux avec lequel on est en désaccord sans ajouter d’observations. La signature engage fortement le locataire.

Réflexe UNLI : inscrire clairement les réserves sur le document avant signature. Si le désaccord est trop important, demander un état des lieux par commissaire de justice. Il vaut mieux un constat cadré qu’un document signé dans la pression.

Une réparation facturée au locataire doit être justifiée. Le bailleur ne peut pas retenir une somme simplement parce qu’il estime que le logement n’est “pas assez propre” ou “pas comme neuf”.

Le réflexe UNLI : demander trois éléments : la différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, le détail de la réparation, le justificatif du montant retenu.

Il faut aussi vérifier la vétusté. Un équipement ancien ne peut pas être facturé au locataire comme s’il était neuf. Le dépôt de garantie ne doit pas devenir une caisse de rénovation gratuite pour le bailleur.

Le chauffage fait partie des éléments essentiels au confort et à la décence du logement. Une panne prolongée doit être signalée rapidement.

Réflexe UNLI : prévenir le bailleur ou le gestionnaire par écrit, demander le délai d’intervention, conserver les relevés de température si possible et noter les périodes de panne. En logement collectif, il faut aussi identifier si le problème concerne un seul logement ou tout l’immeuble.

Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, lorsque le loyer et les charges ont été payés.

Réflexe UNLI : faire la demande par écrit. La quittance doit distinguer le loyer et les charges. Un simple SMS “bien reçu” n’est pas une quittance.

Un mauvais DPE peut avoir des conséquences importantes sur la location, la révision du loyer et les obligations du bailleur. Les logements les plus énergivores sont progressivement concernés par des restrictions de location.

Réflexe UNLI : demander le DPE, vérifier sa date, sa classe énergétique et les recommandations de travaux. Si le logement est très énergivore, il faut surveiller les règles applicables au moment de la location ou du renouvellement.

L’humidité et les moisissures ne doivent jamais être banalisées. Elles peuvent provenir d’un défaut de ventilation, d’une infiltration, d’un pont thermique, d’un problème d’isolation ou d’un mauvais entretien.

Réflexe UNLI : prendre des photos datées, signaler le problème par écrit au bailleur, demander une intervention et conserver tous les échanges. Si le bailleur répond que “c’est parce que vous n’aérez pas”, il faut demander une vérification technique. L’aération ne répare pas une infiltration.

Si le logement loué ne correspond pas à ce qui était annoncé, le locataire peut demander des explications et, selon les cas, contester certaines conditions de la location.

Réflexe UNLI : conserver l’annonce, les photos, les échanges avec l’agence ou le bailleur, et comparer avec le bail et l’état des lieux. Une annonce disparaît vite ; une capture d’écran reste.

La vente du logement ne met pas automatiquement fin au bail. Le nouveau propriétaire reprend le bail en cours, avec les mêmes droits et obligations.

Réflexe UNLI : ne pas quitter les lieux simplement parce que le logement est mis en vente. Il faut vérifier s’il s’agit d’une vente occupée ou d’un congé pour vendre, car les conséquences ne sont pas les mêmes.

La durée du bail dépend du type de logement et du statut du bailleur.

Pour un logement vide à usage de résidence principale, la durée est généralement de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale.

Pour un logement meublé, la durée est en principe d’un an, ou neuf mois pour un étudiant. Le bail mobilité peut durer entre un et dix mois.

Le réflexe UNLI : vérifier la durée inscrite au contrat et le type de bail proposé. Un bail meublé ne doit pas être utilisé pour contourner les protections d’un bail vide si le logement ne répond pas réellement aux critères du meublé.

Le contrat de location doit être écrit. C’est une protection pour le locataire comme pour le bailleur.

Le bail doit être signé par les parties et accompagné des documents nécessaires. Le locataire doit aussi vérifier que la personne qui signe le bail est bien le propriétaire ou son représentant habilité.

Le réflexe UNLI : ne jamais se contenter d’un accord oral lorsque le logement devient la résidence principale. Il faut demander un contrat écrit, des quittances et un état des lieux.

En colocation ou en couple, il faut être particulièrement attentif aux signataires du bail, car cela peut avoir des conséquences en cas de départ, de séparation ou d’impayés.

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le bail, elles sont réputées non écrites et ne peuvent pas être imposées au locataire.

Il peut s’agir, par exemple, d’une clause imposant une compagnie d’assurance, autorisant des visites excessives, obligeant le paiement par prélèvement automatique, prévoyant des pénalités abusives ou limitant certains droits du locataire.

Le réflexe UNLI : lire le bail avant signature, même les petites lignes. Surtout les petites lignes. Les mauvaises surprises aiment les caractères minuscules.

En cas de doute, il faut demander la suppression de la clause ou solliciter un avis avant de signer.

Le bail doit être accompagné de plusieurs documents permettant au locataire de connaître précisément l’état du logement et ses droits.

On retrouve notamment l’état des lieux, le dossier de diagnostic technique, la notice d’information, les informations sur les charges, et certains extraits du règlement de copropriété lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif.

Le réflexe UNLI : ne pas signer un dossier incomplet sans demander les annexes manquantes. Le DPE, l’état des lieux et les informations sur les charges sont particulièrement importants.

Conseil pratique : conserver une copie complète du bail et de toutes ses annexes dans un dossier numérique et papier. En cas de litige, retrouver ses documents en deux minutes vaut mieux qu’une fouille archéologique dans ses mails.

Le locataire doit entretenir le logement et effectuer les petites réparations liées à l’usage courant.

Il peut être responsable des dégradations causées par lui-même, les personnes vivant avec lui, ses invités ou les entreprises qu’il a fait intervenir.

Mais le locataire n’a pas à payer pour la vétusté, les malfaçons, les défauts structurels, les équipements trop anciens ou les travaux relevant de l’obligation du bailleur de fournir un logement décent.

Le réflexe UNLI : avant de payer ou d’accepter une retenue, vérifier si le problème vient d’un mauvais usage ou de l’usure normale du logement.

Une peinture vieillie, un sol usé par le temps ou un équipement en fin de vie ne doivent pas être facturés comme une dégradation volontaire.

Un bail écrit est obligatoire, mais un bail verbal peut produire des effets si la location est réelle et prouvée. Le problème n’est donc pas seulement sa validité : c’est la preuve.

Sans bail écrit, les litiges deviennent plus difficiles : montant du loyer, charges, durée, dépôt de garantie, équipements, date d’entrée dans les lieux.

Le réflexe UNLI : demander rapidement un bail écrit. En attendant, payer le loyer par virement ou chèque, demander des quittances, conserver les échanges écrits et éviter les paiements en espèces sans reçu.

Un bail verbal, c’est possible. Mais c’est comme rouler sans ceinture : on peut avancer, mais le choc fait plus mal.

La sous-location est interdite sans l’accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé au sous-locataire.

Le loyer de sous-location ne doit pas dépasser le loyer payé par le locataire principal.

Le réflexe UNLI : ne jamais sous-louer sans autorisation écrite. Un accord oral ou un simple “je suis au courant” ne protège pas suffisamment le locataire.

Attention : héberger temporairement un proche n’est pas forcément une sous-location. Ce qui pose problème, c’est la mise à disposition du logement ou d’une partie du logement contre paiement, de façon organisée ou durable.

Oui, une provision pour charges est légale. Elle permet au locataire de payer chaque mois une avance sur les charges récupérables, au lieu de régler une somme importante en une seule fois.

Mais une provision n’est pas un forfait. Elle doit être régularisée sur la base des dépenses réelles.

Le réflexe UNLI : comparer chaque année les provisions versées avec le décompte de régularisation. Si les provisions augmentent fortement, demander pourquoi.

Une provision trop basse peut cacher une régularisation douloureuse. Une provision trop haute peut entraîner une avance injustifiée de trésorerie au profit du bailleur. Dans les deux cas, il faut demander les chiffres.